ただ、世の中一般の金利（これを「市場金利」などと言います）が低めの時期は、その他のタイプの金利に比べて金利水準がやや高めです。また、市場金利が高めで将来の金利低下が予測される時期に固定金利型で借りると、ずっと高い金利で借りることになり損をしてしまいます。

固定金利型の住宅ローンの代表格は住宅金融支援機構と民間の提携による「フラット35」ですが、民間ローンにも一部で固定金利型のタイプがあります。また、当初10年間の金利を低めに設定し、11年目から少し金利が上がる段階金利のタイプも見られます。

●変動金利型でも5年間は返済額が変わらない
変動金利型は借りた後も市場金利の動きに応じて金利が見直され、適用される金利が上下するタイプです。民間金融機関の多くが扱っており、そのほとんどは原則として半年に1回金利を見直します。ただ、適用金利が半年ごとに変わったとしても、毎月返済額は5年間変わりません。

また、変動金利型で5年後に返済額がアップする場合でも、元の返済額の1.25倍までが上限となっています。金利変動で負担が急増するのを避けるための仕組みです。信託銀行では短プラ連動型と長プラ連動型の2種類の変動金利型を扱っていますが、これは基準となる金利が短期金利（短期プライムレート）か長期金利（長期プライムレート）かの違いによるものです。

なお、銀行によっては上限金利付きの変動金利を扱っているケースもあります。市場金利がどんなに上昇しても適用金利が上限金利を超えないタイプで、上限金利が適用される期間が5年のタイプと10年のタイプに分かれています。

●固定期間が短いほど金利が低い固定期間選択型
民間ローンの主力商品となっているのが固定期間選択型です。3年、5年、10年などの固定期間を選ぶと、その期間中は金利が固定されるタイプです。固定金利選択型や固定金利特約型などと呼んでいる金融機関もあります。

固定期間の種類は金融機関によって異なりますが、期間が短いほど金利も低くなるのが普通です。固定期間が終わると、その時点の金利で変動金利か固定期間選択型（期間も選べます）かを再び選びます。固定期間選択型を選ぶときは手数料が5000円程度かかるのが一般的です。

●金利上昇リスクとの兼ね合いで損得が決まる
どの金利タイプがトクかは、今後の金利の動きによって決まるので現時点ではなんとも言えません。借りるときの金利水準だけで比べると変動金利型や固定期間の短い固定期間選択型が低金利ですが、借りた後で金利が上がると負担が増えてしまいます。金利上昇のリスクを抑えながら今の低金利メリットもある程度生かしたい場合は、異なるタイプの金利を組み合わせる方法も有効でしょう。

いずれにしろ、民間ローンでは金利優遇キャンペーンを実施しているケースがほとんどです。金利タイプを選ぶときは店頭に表示されている金利（店頭金利）だけでなく、優遇後の金利も比較して選ぶようにしてください。

●青田売り
建物が未完成なうちにマンションを販売すること。工事現場の近くなどに本物と同じ仕様のモデルルームをつくり、営業活動を行う。実物を見ることはできないが、床材や壁紙の色を選べたり、物件によっては間取りや設備を一部変更できるケースもある。

●オートロック
暗証番号や住戸内からの操作で施錠・開錠を行うシステム。エントランスに設置して不審者の侵入を防ぐほか、最近はエレベーターホールや各住戸の玄関にもオートロックを設置するなど二重三重のセキュリティを施すマンションも増えている。

●オプション
住戸内の内装や設備を標準仕様のもの以外のタイプから選べる場合がある。このタイプをオプションと言い、無料で替えられるものと価格に上乗せされる有料のものとに分けられる。工事が進んで建物の完成が近づくとオプションを選びにくくなる。

●壁式構造
おおむね5階建てまでの中低層マンションに採用される構造。板状の壁や床で建物を支える方式で、柱や梁が室内に出ないので空間を効率的に使えるメリットがある。半面、動かせない壁が多くなり、窓を大きく取りにくい面も。

●ラーメン構造
縦方向の柱と横方向の梁で建物を支える構造。主に中高層マンションに採用される。間仕切り壁や窓を比較的自由に配置できるが、柱や梁が室内に出やすい。柱を住戸の外側に配置して室内をスッキリさせるアウトフレーム工法も多い。

●住宅性能表示制度
耐震性や省エネルギー性など住宅の性能を10分野に分け、等級などで比較できるようにした国の制度。第三者の住宅性能評価機関がチェックすることで住宅性能評価書が交付される。評価書は設計段階の設計住宅性能評価書と、完成段階の建設住宅性能評価書がある。

●マンション環境性能表示制度
「建物の断熱性」「設備の省エネ性」「建物の長寿命化」「みどり」の4項目について3段階で評価し、表示する東京都の制度。延べ床面積1万平方メートル長で住宅部分の延べ面積2000平方メートル以上などの基準に当てはまる新築マンションに対して広告などでの表示を義務づけている。

●管理組合
マンションの管理を行う主体となる団体。マンションを購入した人（区分所有者という）は、そのマンションの管理組合に必ず入ることになる。全員参加が原則の総会で理事会を選任し、理事会が日常の管理運営を担う。清掃や点検などの業務は管理会社に委託するケースが多い。

●クロス
壁や床の表面に貼る内装材。壁紙とも呼ばれるが、塩化ビニル製のケースがほとんど。塗り壁風や和風などさまざまな仕様・風合いのタイプが使われている。

●コーポラティブマンション
マンション購入を希望する人が協同組合をつくり、土地探しや設計・建築の発注などを行う方式のマンション。いわばマンション版注文住宅で広さや間取りを自由につくれるが、手間がかかるので数は多くない。コーポラティブ物件のコーディネートを専門に手がける会社もある。

●リノベーションマンション
中古マンションの配管や間取りなどを大がかりにリフォームしたマンションのこと。1戸ずつ注文に応じてリノベーションしたり、1棟丸ごとリノベーションして分譲するケースがある。オフィスやホテルなど用途の異なる物件をマンションにリフォームした物件は「コンバージョンマンション」と呼ばれる。

●オール電化マンション
照明やコンセントだけでなく、給湯やキッチンもすべて電気を使うマンション。キッチンにはIHクッキングヒーター、浴室には自然冷媒ヒートポンプ式電気給湯器（エコキュート）を利用。床暖房を設置するケースも多い。光熱費が割安になる料金プランを各電力会社が用意している。

●デベロッパー
マンション分譲事業の主体となる売主の不動産会社のこと。購入者にとっては売買契約の相手方となる会社で、物件の品質や契約内容に責任を負う。

●ゼネコン
建物の建設工事を請け負う施工会社のこと。現場監督を工事現場に派遣して工期や施工品質などを管理する役割を担う。

●管理費
マンションに入居後、居住者（区分所有者）が管理組合に対して毎月支払うお金。管理組合の運営や管理会社への業務委託費、管理員の人件費などに充てられる。

●修繕積立金
建物のエントランスや外壁、外廊下など共用部分の修繕費用に充てるため、居住者が毎月積み立てるお金。マンション購入時に数十万円の「修繕積立基金」を支払うケースも多い。

●長期修繕計画
マンションの共用部分を定期的にメンテナンスするために作成する、20年～30年といった長期にわたる修繕の計画のこと。計画に基づいて実施する大がかりな修繕工事のことを「大規模修繕工事」と呼ぶ。

●ワイドスパン
間口が広い間取りのこと。本来は奥行きより間口の広いタイプを指すが、間口が7m以上ならワイドスパンと呼ぶケースも多い。バルコニーに面する部分が大きいので日当たりや採光に恵まれた住まいが実現しやすい。

●ディスポーザー
生ゴミ処理機。キッチンのシンクの排水口に生ゴミを入れ、ふたをしてスイッチを入れると粉砕して処理槽に流し込む。ゴミ出しの日まで生ゴミを貯めておく必要がないので、夏でも不快な臭いが発生しにくい。

●ダブルボウル
洗面化粧室の洗面ボウル（水や湯を貯める部分）が2つ付いているタイプ。朝の忙しい時間帯でも2人同時に化粧や身づくろいができる。

●グルニエ
屋根裏部屋、小屋裏部屋。収納スペースとして使われることが多いが、子供部屋や書斎に活用されるケースもある。直下の階の床面積の2分の1未満で高さ1.4m以下であれば、容積率を計算する際の床面積に含めなくてよい。

●ベランダ
2階以上に設置されるバルコニーと同じ意味で使われることが多い。正確には1階にある屋根の付いた屋外スペースを指す。バルコニー・ベランダは共用部分なので専有面積には含まれない。

●テラス
1階部分でリビングやダイニングとつながる屋外スペースのこと。屋根がないのが普通。テラスに木の甲板を設けたものがウッドデッキ。

●アルコーブ
壁面の一部を後退させてつくる空間のこと。マンションの場合は玄関部分を外廊下から少し引き込ませることで、プライバシーを保ちやすくしたタイプを指す。

●定期借地権
契約で定めた期間（住宅の場合は50年以上）だけ土地を借り、建物を所有する形態。契約終了後は原則として建物を取り壊して地主に土地を返還しなければならない。

●ウォークインクロゼット
大型で人が入れる収納スペースのこと。ハンガーパイプなどが設置されているケースも多く、大量の衣服や季節物を収納できるが、ドアの開閉でデッドスペースができやすい。

●L値
床の遮音性能を示す数値。足音などの重量床衝撃音と、物の落下などの軽量床衝撃音に分けられ、ともに「L－45」が標準となる。数値が小さいほど遮音性能が高いことを示す。

●階高
下の階の床面から上の階の床面までの高さ。階高が3m以上あると二重床・二重天井にしてもゆとりのある天井高（床から天井までの高さ）を確保できる。

●二重床・二重天井
床と天井を二重にして床下や天井裏にスペースを設けた構造。配管を動かしやすいので間取り変更の自由度が高く、将来のリフォームに対応しやすいメリットがある。

●逆梁工法
柱と柱のあいだに渡される梁は天井から垂れ下がる形が通常だが、床から梁が立ち上がる形が逆梁工法と呼ばれる。バルコニーのサッシを天井近くまで高さのあるハイサッシにしやすいが、バルコニーに梁が出るので奥行きが制限されることが多い。

●ハイサッシ
バルコニーの掃き出し窓（サッシ）が、床から天井近くまでの高さがあること。開放感があり、日照や採光を確保しやすい。

●建ぺい率・容積率
敷地面積に対する建築面積（通常は1階部分の床面積）の割合が建ぺい率。敷地面積に対する延べ床面積の割合が容積率。地域ごとに自治体が上限を定めており、数値が大きいほど大きな住宅が建てられる。

●用途地域
建築できる建物の用途や建ぺい率・容積率の上限を定めた規制。地域ごとに自治体が指定する。住居系7地域、商業系2地域、工業系3地域の12地域に分かれている。

●ランドプラン
敷地内の住棟の配置や植栽などを含めた計画の総称。ランドプランのデザインを手がける専門家をランドスケープアーキテクト、ランドスケープデザイナーなどと呼ぶ。ランドスケープとは風景、景観のこと。

●トランクルーム
玄関脇や地下などに設置される収納庫。アウトドア用品や季節物を仕舞うのに便利。住戸ごとに専用で使用できるスペースとなっていることが多く、使用料を支払うケースも少なくない。

●スロップシンク
バルコニーなどに設置される深型の流し。泥の付いた野菜や掃除道具、靴などを洗うのに重宝する。間取り図では「SK」という略語で表示されるのが一般的。

●DEN（デン）
巣、洞穴を意味する英語。住宅の間取りでは書斎や趣味を楽しむためのスペースという意味で使われる。広さや形状などの基準は特にない。

所有権との最大の違いは、定期借地権は50年後に土地を所有者（地主）に返さなければならないことです。居住者と地主が同意すれば再契約を結ぶことは可能ですが、原則は土地を更地の状態に戻して地主に返還することになります。そのため、建物の解体費用を50年間にわたって居住者が積み立てるケースもあります。

●土地代の負担が軽いが、地代を毎月支払う
定期借地権は所有権に比べて土地代の負担が軽くなるので、広さが同じなら所有権より安く買えたり、同じ価格でより広い住宅が買えたりします。建物は自分の所有なので、専有部分をリフォームすることは自由です。買うときに住宅ローンを借りたり、将来転売することも可能です。

土地に対する固定資産税は地主が納めるので、定期借地権では直接支払う必要はありません。ただし、借地なので地主に対して地代を毎月支払う必要があります。マンションの場合は管理費や修繕積立金を毎月支払うことになる点は所有権の場合と変わりません。

●定期借地権では古い建物の価値が下がりやすい？
定期借地権付きマンションは住める期間が50年間と決まっているので、建物が古くなると価値が急激に下がると言われています。例えば築30年以上になると住める期間が残り20年以内になってしまうので、その段階で中古で売っても売りにくいことが予測されるでしょう。売るよりもむしろ人に貸して賃料を得るほうが合理的かもしれません。

さらに残り期間が短くなると、「あと○年で取り壊すのだから」と考える住民が増え、適切な維持管理や修繕が難しくなると予測する意見もあります。そのため建物の老朽化が早まってますます価値が下がるのではないかというわけです。

●所有権なら50年より長く住むことも可能
所有権のマンションも建物は老朽化しますが、適切に維持管理すれば50年を超えて長く住むことも可能でしょう。最近のマンションは耐久性が高まっていると言われており、以前に比べて長持ちするケースが増えそうです。専有部分をリフォームしながら住めば、長期にわたって住み心地を維持することもできます。

「住むのは自分の代だけ」などと割り切って、少しでも軽い負担で広いマンションに住みたいといった場合は定期借地権付きマンションが適していると思われます。一方、子どもの代も見据えて長く住みたい場合や、数十年たっても資産としての価値を保ちたいケースなら所有権のマンションを選ぶといった考え方もありそうです。

●昭和56年6月に今の耐震基準が整備された

日本は地震大国なので、過去に何度も大きな地震に見舞われ、住宅をはじめとした建物に大きな被害をもたらしました。そのたびに建築基準法の耐震基準が見直され、段々と地震への強さが増していったのです。現行の耐震基準は昭和56年6月に大幅改正されたもので、「新耐震基準」と呼ばれてそれ以前と区別されています。
したがって、昭和56年6月以降に建築確認が申請された住宅であれば、新耐震基準を満たしているはずなので、「耐震構造」であると言えます。この耐震構造というのは、震度6強や7程度の地震が起きても建物が崩れたり倒れたりせず、中にいる人の命が守られることを目指した構造のことです。実際、平成7年に起きた阪神大震災では、新耐震基準の建物はそれ以前のものにくらべて被害が小さかったといわれています。

●耐震構造では建物が揺れるのを防げない

ただ、耐震構造は柱や梁、壁を頑丈につくって地震に「耐える」建物にする発想なので、建物自身が揺れることは防げません。その結果、室内の家具が倒れて中の人がケガをしたり、壁に大きなひびが入ってしまう可能性はあるのです。
さらに水道やガスなどのライフラインが損傷し、そのままでは通常の暮らしができず、避難所暮らしを余儀なくされることも考えられます。マンションの場合は修繕や建て替えに住民（区分所有者）の合意を取り付けなければならず、復旧に時間がかかるケースがあることは、阪神大震災の際にも大きな問題とされました。

●建物の揺れを抑える免震と制震

これに対し、地震による揺れそのものを軽減しようという構造が「免震構造」や「制震構造」です。免震構造とは、地盤と建物との間に免震装置を設置し、地震の揺れが建物に伝わりにくくする構造のこと。免震装置はゴムと鋼板を交互に重ねた「積層ゴム」と呼ばれる材料を用いたものが一般的です。免震構造は15階建て程度までの中低層の建物で効果が高いとされ、地震の揺れを1/3～1/5に低減できると言われています。最近では超高層マンション用の免震装置も性能が向上し、揺れを1/2～1/3に軽減できるようになっています。
また、制震構造は地震の揺れを建物内部の制震装置で瞬時に制御する構造のことです。制震装置にはダンパーや重り、粘りのある特殊な材料などが使われます。制震構造は免震構造に比べて地震の揺れを軽減する効果は小さくなりますが、強風による揺れも軽減できることから、超高層マンションなどで採用されるケースが見られます。
免震構造、制震構造とも地震による建物の損傷を軽減できるメリットがありますが、普及が進んでいないのはコストの問題があるためです。大規模マンションでは1戸当たりのコストアップを抑えられますが、それでも通常の耐震構造に比べて数百万円はアップするといいます。とはいえ、大地震による被害を抑えられるのですから、長い目で見ればトクだと言えるかもしれません。

●耐震等級が高いと保険やローンがオトクに

なお、耐震構造にもランクがあり、例えば住宅性能表示制度では耐震等級を1～3に区分しています。等級1は建築基準法レベルとなり、等級2は地震に対する強さが等級1の1.25倍、等級3は1.5倍とされています。ランクが上がるほど大地震のときの損傷は軽くなると考えられますが、やはりコストアップは避けられません。
ただし、耐震等級が高いとトクすることもあります。地震保険の保険料が等級1は10％、等級2は20％、等級3は30％と割引になるのです。また、耐震等級が2以上だと固定金利型住宅ローン「フラット35」の金利優遇が受けられる場合もあります。免震構造や制震構造ではない住宅を買うときには、その建物の耐震性能のランクはどの程度なのか、聞いてみるといいでしょう。  

■なんといっても通勤・通学がラク
駅の近くにマイホームがある第一のメリットは、通勤や通学がラクになるということでしょう。バスやマイカーで駅まで通うケースのような渋滞の心配がなく、短い時間であれば雨が降ってもさほど気になりません。
とくに女性や子どものいる家庭では、暗い夜道を長い時間歩かなくてよいのは助かります。場所にもよりますが、駅の周辺は夜でも明るいところが多いものです。商店やスーパーなどが並んでいれば、駅からの帰りも買い物気分であっと言う間に自宅に着いてしまうでしょう。

■生活利便施設が集中していて便利
駅の周辺には商業施設だけでなく、銀行や郵便局、行政機関などの生活利便施設が集中しているのが一般的です。つまり、駅の近くに住めばそうした施設も気軽に利用できるようになるのです。
銀行での振込や現金の引き出し、速達や書留郵便を出しに行くのも、思い立ってすぐに実行できます。役所やその出先機関が近ければ、住民票の交付や転入・転出など各種手続きも簡単でしょう。
もちろん、買い物に便利なことはなによりのメリットです。重い野菜やお米を持って長距離を歩く必要もなく、調味料が切れたときなどもすぐに買いに出られます。駅周辺におしゃれな飲食店などがあれば、週末などにちょっと張り込んだディナーなどにも出かけやすいでしょう。

■人に貸したり売ったりしやすい
駅に近い物件のメリットは今現在の便利さだけではありません。将来、そのマンションに住まなくなったときにこそ、大きなメリットを実感できるのです。すなわち、人に貸したり売ったりするのに有利だということです。
生活に便利な駅近物件は、それだけ「住みたい」と思う人が多いのが通常です。とくに賃貸物件を探している人は、駅からの近さを重視する傾向が持ち家以上にハッキリしています。そのため、人に貸すときの家賃が高く設定できるので、高い利回りが期待できます。
同様のことは、マンションを売るときにも当てはまります。賃貸ほどではないにしろ、中古マンションを買う人も「なるべくなら駅の近くで」と考えていることは同じです。同じ広さやグレードであれば、駅に近いほど高く売れることは明らかです。とくに駅から徒歩10分以内のマンションは、それ以外の物件に比べて中古でも価格が下がりにくいと言われています。

■将来にわたって資産価値が下がりにくい
中古で売りに出したときの価格が下がりにくいということは、資産価値が下がりにくいということでもあります。資産価値とは売ったり貸したりするかしないかにかかわらず、その物件自体が持っている価値のことです。
駅に近い物件はその立地の希少性の高さから、おのずと資産価値が維持されやすくなります。また、そのことを意識している住民が多いことから、維持管理に力をいれるケースも少なくありません。そのため、ずっとそこに住み続けていても住み心地が快適に保たれやすい面もあるでしょう。

このように駅近物件にはいくつかのメリットがあります。マンションを選ぶ際には、駅からの近さにも着目してみるといいでしょう。

●土地と建物を一緒に買う建売住宅

新築一戸建てを手に入れるには、「土地と建物を一緒に買う」方法と、「土地を買って建物を建てる」方法の、大きく分けて2つの方法があります。このうち前者を「建売住宅」または「土地付き一戸建て」などと呼ぶのです。
建売住宅はすでに建っている一戸建てを買うのが原則なので、設備仕様や日当たりなどを実物でチェックでき、すぐに入居もできます。なかには建物が未完成の状態で販売されているケースもありますが、間取りを変更することは一般的にできません。せいぜい壁紙の種類などを選べる場合がある程度です。

●郊外型ニュータウンは現地で販売

建売住宅を買う方法にもいくつかのパターンがあります。郊外型のニュータウンなどでまとまった数の建売住宅を分譲するケースでは、新築マンションのように現地に販売センターを設けるのが一般的です。情報誌やチラシ、ネットなどで販売情報を見つけたら、現地に見に行けばいいのです。
この場合、売主の不動産会社が直接販売を手がけるケースもありますが、販売会社に販売を委託するケースもよくあります。いずれにしろ、買う人が仲介手数料を支払う必要はありません。

●都市部では仲介会社を介するケースが多い

一方、都市部など古くから住宅地が形成されたエリアで1棟～数棟の建売住宅を販売する場合は、地元の不動産会社が扱っているケースが一般的です。この場合、不動産会社が売主であるケースもありますが、売主ではなく仲介会社であることも少なくありません。どちらにしても広告などで物件を見つけたら、まず扱っている不動産会社に問い合わせることからスタートします。
不動産会社がその物件の売主であれば後述する仲介手数料はかかりませんが、仲介会社の場合は手数料がかかるので注意してください。その会社が売主か仲介（媒介）かは、広告などに記載されているので事前に確認しておきましょう。

●住宅ローンは土地・建物を一緒に借りる

建売住宅を買う場合、住宅ローンは土地分と建物分を同時に借りることになります。売買契約と同時に金融機関に住宅ローンを申し込み、住宅の引き渡しを受けるときに融資を実行してもらうのです。
民間金融機関の住宅ローンでは価格の100％や諸費用も含めた額を貸してくれるケースもありますが、住宅金融支援機構と民間が提携するフラット35は価格の90％が上限です。借入額が大きいと返済額が増えてしまうので、頭金（自己資金）を2割以上用意し、住宅ローンは価格の8割以内とするのが理想です。

●購入時の諸費用は価格の7～8％程度

住宅を買うときにかかるお金は物件価格だけではありません。税金や住宅ローン費用のほか、仲介会社を介する場合は仲介手数料もかかります。それらを合計すると、建売住宅の場合は価格の7～8％程度かかるのが一般的です。
この購入時の諸費用は原則として自己資金から支払うことになります。頭金を2割用意するとすれば、諸費用との合計で27～28％。住宅の価格が4000万円なら、自己資金で1100万円前後を支払う計算です。

●第三者機関が建物の構造計算をチェック

一戸建てやマンションなどの住宅をはじめ、ビルや学校などあらゆる建物を建てるときは、建築基準法という法律を守らなければなりません。建物を建てる前に建築主事という行政機関か、民間の確認検査機関に設計図を提出して、法律に違反していないかどうかをチェックしてもらいます。これが建築確認と呼ばれる手続きです。

6月20日に改正された建築基準法では、一定規模以上の建物の基礎や柱、梁などの構造部分について、設計に不可欠な「構造計算」を第三者機関が改めてチェックするルールを定めました。一定規模以上というのは、「高さが13mまたは軒の高さが9mを超える木造の建築物」「高さが20mを超える鉄筋コンクリート造などの建築物」などです。

第三者機関とは都道府県知事が指定する構造計算適合性判定機関のことで、構造計算適合性判定員という専門家が構造計算に誤りや違反などがないかをチェックする仕組みです。

■構造計算適合判定の流れ

●建築士への規制を強化して建物の安全性を確保

これまでの建築確認手続きでも設計図がチェックされていましたが、構造に関する設計は専門性が高いため十分な確認ができていないのが実態でした。それでも問題が表面化しなかったのは、「建築士は法律を守って設計する」という“性善説”が当たり前とされていたからです。

ところが、先の耐震偽装事件によって、そうした常識が覆されてしまいました。そこで今度は「建築士でもミスや偽装を犯すこともある」との“性悪説”に立って制度の見直しが行われたのです。

法改正ではこのほかにも、違反を犯した建築士などに対する罰則の強化や、処分を受けた建築士や建築士事務所の名前を公表するルールも盛り込まれました。二重・三重の規制強化により、建物の安全性を確保しようというわけです。

●第2・第3の対策も順次スタートされる

今回の改正は耐震偽装対策のいわば第1弾です。第2弾・第3弾の対策もすでに法律が成立しており、順次施行されることになっています。

第2弾では一定の建物について、構造と設備の設計が法律に適合しているかどうかを専門の建築士がチェックすることを義務づけています。また、万が一欠陥や偽装が発覚した場合に購入者などが損害を被らないよう、売主などに保険制度への加入を義務づける内容が第3弾です。

これら一連の対策は建築士や売主などを対象としたものなので、購入者の負担が増えるわけではありません。すでに売主側で安全対策を強化する動きも進んでおり、安心して住宅を買える環境が整いつつあるといえるでしょう。

新築マンションを買うときに価格や広さを重視する人が増えていることが、リクルート住宅総研の「2006年首都圏新築マンション契約者動向調査」で明らかになりました。それによると、住まいの購入を思い立った理由としては、「子どもや家族のため、住まいを持ちたいと思った」が35.7％で最も多く、次いで「金利が低く買い時だと思った」（35.4％）、「現在の住居費が高くてもったいない」（30.6％）、「もっと広い家に住みたかった」（27.8％）の順でした。前年と比べると、「金利が低く買い時だと思った」が3ポイント、「資産を持ちたい、資産として有利だと思った」が2ポイント増加。一方で「住宅価格が安くなり買い時だと思った」が3ポイント減少しており、金利や価格の先高感が購入意欲を後押ししている様子がうかがわれます。

物件を探す際に重視した条件では、「価格」が90.4％で最も多く、次いで「最寄り駅からの時間」（78.8％）、「住戸の広さ」（72.3％）、「通勤アクセスの良いエリア」（68.1％）の順。なかでも「価格」と「住戸の広さ」は前年より5ポイント以上増えています。ところが、契約した住戸であきらめた項目でも「住戸の広さ」（38.4％）と「価格」（34.0％）が1位と2位でした。価格や広さを重視するものの、妥協せざるを得ないのもこの2つが最大の項目というわけです。広くて手ごろなマンションがほしいなら、探すエリアを少し広げてみるといいかもしれません。

■地震速報システムの導入は1％止まり

不動産経済研究所の調査によると、首都圏で2006年5月～2007年3月に分譲されたマンションのうち、緊急地震速報システムが導入された物件は685戸で、供給全体の1.0％にとどまっていることが分かりました。緊急地震速報とは今年9月から気象庁が本格運用を予定しているシステムで、地震の初期微動（P波）の段階で震度を予測して警報を発する仕組みです。「あと○○秒で震度○の地震が発生します」などと音声で通知されるので、大地震に備えてキッチンの火を消したり、本棚のそばなど危険な場所から遠ざかることができて、被害を抑えられると考えられています。

調査によると、分譲マンションで初めてこのシステムが導入されたのが2006年5月。その後、都区部では期間中の全供給戸数の2.1％にあたる10件・410戸で導入されました。次いで多いのは埼玉県の4件・184戸でシェアは2.0％です。都下や神奈川県、千葉県での導入はいずれも1件でした。まだ普及はこれからというのが現状ですが、標準装備を決めたデベロッパーも増えており、「今後は飛躍的に普及する」と同研究所では予想しています。

■耐震偽装対策の法改正第1弾が施行

建築物の安全性を確保するための建築基準法。その建築基準法の改正が6月20日に施行されました。高さ20m超の鉄筋コンクリート造など一定の高さ以上の建物について、建築確認時に指定構造計算適合性判定機関による構造計算の審査が義務づけられています。また、構造基準がこれまでより厳しく規定されることになり、確認申請後の構造設計の変更は軽微なものを除いて原則として認められなくなりました。

建築士への罰則規定も強化されています。耐震基準などの重大な違反に対してこれまでは罰金50万円が上限でしたが、改正後は懲役3年以内または罰金300万円以内となりました。また、これまで罰則規定のなかった建築士や建築士事務所による名義貸しや、建築士による構造安全性の虚偽証明についても、懲役1年以内または罰金100万円以内が課せられることになるのです。国では今後も、構造専門の設計士の資格を創設したり、売主が倒産しても購入者が救済されるよう保険制度が導入されたりと、第2弾・第3弾の法施行を予定しています。一連の法整備により、耐震偽装事件で揺らいだマンション業界の信頼が回復することが期待されます。

■物件数が多く選びやすい建売住宅

一戸建てを購入する方法のひとつは、建売住宅を買うというものです。建売住宅とは文字通り、「建てた状態で売っている住宅」のこと。「新築一戸建てを購入する」という場合の多くは、この建売住宅を買うことを指します。すでに建物が建っているので、外観や間取り、日当たりなどを実物で確認できる点がメリットです。買ってすぐに入居できる手軽さもあります。逆に基礎や柱などの骨組みが隠れてしまっているので、きちんと工事されているかどうかを目で見て確かめることが難しくなります。売られている物件数が多いので選びやすい面はありますが、外観や間取りを変えることは基本的にできません。ただし、建物が未完成の状態で売られているケースもあるので、その場合は壁紙の色くらいなら選べる場合もあります。

建売住宅には大きく分けて2つのパターンがあります。一つは既成の住宅地の中に1棟～10棟など比較的少ない数の住宅が売られているパターン。もう一つは郊外のニュータウンなどで10棟前後～数十棟などとまとまった数の物件が売られるパターンです。既成住宅地の場合は土地・建物を所有している売主が直接売る場合もありますが、仲介会社が販売する場合もあります。仲介会社を通して買う場合は仲介手数料が必要です。売主も仲介会社も不動産会社なので見分けがつきにくいのですが、広告をよく見るとどちらの会社かが記載されています。

ニュータウンでも売主が直接販売するケースがありますが、販売会社が販売するパターンも多くなります。この場合、販売会社は仲介ではなく売主の代理という立場になるので仲介手数料はかかりません。

■外観や間取りに希望を盛り込める注文住宅

一戸建てのもう一つの代表的な手に入れ方は、土地を買って注文住宅を建てる方法です。この場合、土地は不動産会社を通じて買いますが、住宅は建設会社に建ててもらいます。土地を探したり建物のプランを考えたりと、手間と時間がかかりますが、外観や間取りに自分たちの希望を盛り込むことができる点が大きなメリットでしょう。工事現場に足を運べば、きちんと工事されているかどうかチェックも可能です。その代わり、建物が完成していないので間取りの使い勝手や日当たりなどが予想と異なる場合もあり得ます。

注文住宅を建ててもらう建設会社も、大きく分けると工務店と住宅メーカーの2つがあります。工務店にもいろいろな規模がありますが、ほとんどは地域に密着した中小の会社です。デザインや品質などを知るにはこれまでの実績を調べる必要があるでしょう。一方、住宅メーカーもデザインや工法は会社によって限定されます。比較的大手の会社が多いのでブランドイメージからくる安心感があるかもしれませんが、宣伝費や人件費が上乗せされる分は工事費が高めになるケースも少なくないようです。

住宅メーカーで建てる場合、設計はそのメーカーが手がけますが、工務店の場合は建築家や建築士事務所に設計を依頼することもできます。建築家に依頼というと費用が高くなるイメージがありますが、著名な建築家ならともかく、通常は事前に予算を伝えればその範囲内で建てられる家を設計してくれるはずです。工務店による工事費の見積もりをチェックしてくれるので、かえってリーズナブルに家を建てられる場合も少なくありません。工事の進行状況をプロの目でチェックしてくれるメリットもあります。

■建築条件付きの土地は建設会社が指定される

一戸建てを手に入れる方法としては、建築条件付きの土地を買うやり方もあります。これは一定の期間内に指定の建設会社と工事請負契約を結ぶことを条件に、土地を買う方法のことです。建設会社を自分で選ぶことはできませんが、土地を買って家を建てるという意味では注文住宅と同じパターンになります。もし期限内に工事の契約が結べなければ土地の契約も白紙に戻り、支払った手付金などは返してもらう決まりです。

ただ、実際には間取りや外観がほぼ決まっていて、設備や内装を多少変えられる程度のケースも少なくないようです。そのようなケースは未完成の建売住宅とあまり変わりません。建築条件付きの土地を買う場合は、建物に自分たちの希望をどの程度盛り込めるのかを事前に確認しておく必要があるでしょう。

なお、建築条件付き土地は建売住宅と同様、売主や仲介会社から買うパターンになります。仲介会社を通じて買う場合、仲介手数料は土地の価格分だけにかかるのが原則です。建物価格も含めて計算されると建売住宅と変わりませんから、その点も注意が必要です。